Foto: Freepik

Lákavá příležitost, nebo skrytá past? Na co si dát pozor při koupi nemovitosti s věcným břemenem dožití

Investice do nemovitostí je často považována za stabilní a výhodný způsob, jak zhodnotit finance. Růst cen bytů a domů přináší zajímavé příležitosti pro investory i jednotlivce, kteří hledají dostupnější varianty vlastního bydlení. Jednou z možností, jak koupit nemovitost levněji, je pořízení bytu či domu s právem dožití.

Na první pohled se může zdát, že jde o skvělou příležitost – kupující získává nemovitost za výrazně nižší cenu, protože prodávající si v ní ponechává právo doživotního užívání. Realita však může být složitější, než se na první pohled zdá. Taková koupě totiž přináší řadu právních a praktických komplikací, které mohou z dlouhodobé investice udělat problematickou záležitost.

Na co si dát pozor, než podepíšete smlouvu? Jaká jsou rizika i potenciální výhody této netradiční formy vlastnictví? A jak se vyhnout situaci, kdy „výhodná koupě“ skončí v kategorii životních chyb?

Co je právo dožití a jak funguje?

Právo dožití je právní institut, který umožňuje původnímu majiteli bydlet v nemovitosti až do konce života, i když ji prodá jinému vlastníkovi. Tato podmínka je obvykle zapsaná v katastru nemovitostí jako věcné břemeno, což znamená, že nový majitel musí toto právo respektovat.

Byt na dožití
Byt na dožití

Foto: Freepik

Klíčové vlastnosti práva dožití:

✔ Doživotní užívání – Prodávající má právo v nemovitosti bydlet, aniž by platil nájem.
✔ Omezená možnost dispozice – Nový majitel nemůže byt prodat nebo využívat podle vlastního uvážení.
✔ Nezrušitelnost – Kupující nemůže bývalého vlastníka vystěhovat ani mu nařídit, jak má nemovitost užívat.
✔ Nižší pořizovací cena – Nemovitosti s věcným břemenem jsou obvykle o 30–50 % levnější než běžné tržní nabídky.

Na první pohled tedy vypadá koupě takového bytu jako výhodná investice. Je to ale opravdu tak jednoduché?

Výhody koupě nemovitosti s právem dožití

🔹 Nižší cena než běžné tržní hodnoty
Hlavním lákadlem je výrazně nižší pořizovací cena. Byty a domy s věcným břemenem dožití se prodávají levněji, protože nový majitel s nimi nemůže okamžitě disponovat. To otevírá dveře i těm, kteří by si jinak vlastní bydlení nemohli dovolit.

🔹 Dlouhodobá investice s potenciálem velkého zisku
Pro investory s trpělivostí může být tento typ koupě zajímavou strategií. Pokud se nejedná o byt určený k okamžitému užívání, ale spíše o dlouhodobou investici, může se za pár let výrazně zhodnotit.

🔹 Růst hodnoty nemovitosti v budoucnu
Ceny nemovitostí stále rostou. Jakmile původní majitel zemře a věcné břemeno zanikne, nemovitost může být prodána za plnou tržní cenu nebo pronajata. Pokud se ceny budou i nadále zvyšovat, může se taková investice výrazně vyplatit.

Nevýhody a rizika: Na co si dát pozor?

⚠ Nejistá doba užívání
Jedním z největších rizik je časová nejistota. Nikdy nevíte, jak dlouho bude původní majitel v nemovitosti bydlet. Existují případy, kdy nový vlastník očekával, že byt získá během pár let, ale prodávající ho přežil o desítky let.

⚠ Právní komplikace a odpovědnost za údržbu
Pokud smlouva není přesně sepsaná, mohou se objevit spory o opravy a náklady na údržbu. Pokud je v podmínkách uvedeno, že původní majitel nemusí přispívat na rekonstrukce, může se stát, že se z nemovitosti během let stane neobyvatelná ruina.

⚠ Omezené možnosti financování
Banky obvykle neposkytují hypotéky na nemovitosti s věcným břemenem dožití. Pokud nemáte hotovost, může být financování koupě velkým problémem.

⚠ Prodej může být velmi složitý
Pokud budete chtít nemovitost prodat, nalezení dalšího kupce ochotného přijmout stejné podmínky může být extrémně obtížné. Byty s věcným břemenem nejsou na trhu příliš likvidní.

Jak minimalizovat rizika? 4 klíčové rady před koupí

✔ Důkladná analýza smlouvy
Věcné břemeno může mít různá omezení – například právo užívat nejen byt, ale i sklep, zahradu nebo parkovací místo. Vždy si ověřte konkrétní podmínky, abyste nebyli později nepříjemně překvapeni.

✔ Zdravotní stav prodávajícího
I když to může znít neeticky, pokud kupujete nemovitost s právem dožití, měli byste vědět, jaký je zdravotní stav původního majitele. Může jít o člověka v plném zdraví, který v nemovitosti setrvá ještě mnoho let.

✔ Vyjasněné financování údržby
Před podpisem smlouvy si ujasněte, kdo bude platit opravy a pravidelnou údržbu. Pokud je to pouze na vás, může se z levně koupené nemovitosti stát finanční černá díra.

✔ Právní konzultace před podpisem
Bez zkušeného právníka specializujícího se na nemovitosti se do této transakce nepouštějte. I malá právní nepřesnost může znamenat velký problém.

Závěr: Výhodná koupě, nebo neřešitelný problém?

Koupě bytu s právem dožití může být velmi výhodná, pokud máte čas a kapitál na dlouhodobou investici. Na druhou stranu však nese značná rizika, která mohou vést k tomu, že se nemovitost stane neprodejným břemenem na desítky let.

Pokud potřebujete byt k okamžitému užívání nebo chcete mít možnost s ním volně nakládat, tento model není pro vás. Nezapomeňte, že člověk nikdy neví, co mu osud přinese – a čekání na dožití někoho jiného může trvat mnohem déle, než si myslíte.

A co vy? Přemýšleli byste o koupi bytu s věcným břemenem dožití, nebo vám taková investice přijde příliš riskantní?

Zdroj: Jan Beer, medium.seznam.cz (odkaz)